Blog

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (3.del)

In to še ni vse!

Na pot sprejemanju Nacionalnega stanovanjskega programa, ki si prizadeva za večji delež najemnih stanovanj

Potencial sredstev hipotekarnih kreditov, ki bi ob drugačnem razmerju med najemnim in lastniškim fondom stanovanj pospešil gospodarsko dinamiko, o čemer govorim v 2. delu, predstavlja le del sproščenih resursov.  Logika govori, da morajo biti najemna stanovanja z vidika posameznika cenejša, že zaradi ekonomije obsega investicij. Medklic – če ni tako, je nekaj narobe s sistemom in ga je treba popraviti (Glej prvi del:   200m2 hiša ceneje kot 100m2 stanovanje). Torej, v primerjavi z investiranjem v lastni režiji, mora ostati presežek. Pomislite, kaj bi za finančno podhranjeno ekonomijo pomenile finančne naložbe, kamor bi Slovenci lahko namenili ta presežek sredstev.

Menim, da večji najemni delež stanovanj gotovo koristi gospodarstvu in bančnemu sistemu. Čeprav s tem zavzemanjem ne želim reševati trenutne bančne situacije. Nasprotno, tudi sam mislim, da se morajo banke sprijazniti z zavoženimi naložbami in čim prej odprodati stanovanja. Če naj se jih rešuje, naj se jih rešuje na plečih vseh državljanov in ne le tistih, ki rešujejo že svoj stanovanjski problem. Državnim institucijam bi z zakonom prepovedal nakup stanovanj po ceni višji od 800 evrov po m2. Če so zasebniki pripravljeni plačati več, naj to storijo, sicer pa naj jih država odkupi po tej cca 30% nižji ceni kot med prijatelji velja stroškovna cena. Nekoliko višjo ceno bi dovolil le pri energetsko varčnih stanovanjih.

Prav tako ne mislim, da bi morali v enem mesecu vse lastnike stanovanj, ki niso ravno bogataši, razlastiti. Mislim pa, da mora država uveljaviti sistem, ki bo postopno spremenil razmerje med lastniškimi in najemnimi stanovanji.

Za večji delež najemnih stanovanj se zavzemam predvsem zaradi resničnih stanovanjskih stisk, s katerimi se soočajo prebivalci Slovenije, ki niso »ujeli jazbinška«, niso uspeli prodati zemlje za avtoceste, niso vložili certifikatov v Krko, niso zgradili hiše v inflacijskih 80tih ali niso drugače zadeli na loteriji. Ob tem se zavedam okoljskih prednosti najemnih stanovanj, zavedam se mlinskega kamna, ki ga predstavlja hipotekarni kredit za nakup stanovanja v družini, zavedam se prispevka večjega najemnega deleža stanovanj k sodobnemu urbanemu razvoju in kot tatvino razumem subvencioniranje nakupa ali kakršnokoli drugo obliko privatizacije javnih sredstev za pridobivanje lastniških stanovanj.

Preberite še:

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (1.del)

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (2.del)

 

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (2.del)

Denar iz zidov

Na pot sprejemanju Nacionalnega stanovanjskega programa, ki si prizadeva za večji delež najemnih stanovanj

Čeprav bi dobri zgledi morali zadostovati, naj kljub temu poskusim še argumentirati svojo tezo, da v stabilnih zahodno evropskih državah ne gre za paranormalen pojav. Pri njih  so ugotovili, da pomemben delež najemnih stanovanj, z vidika javnega, skupnostnega interesa prinaša boljše rezultate tudi v gospodarstvu. S stališča posameznikov pa povsem zadovoljive rešitve in ga zato velja tolerirati in celo spodbujati.

Kako si sam razlagam ta dejstva? V državah s pretežnim deležem lastnih stanovanj ta ne predstavljajo kapitala oz. gre za mrtev kapital, naložbo posameznikov v svete zidove. V okoljih, kjer poznajo bistveno večji delež najemnih stanovanj, ta za lastnike oz. dajalce hipotekarnih kreditov predstavljajo predvsem zanesljivo naložbo za katero je treba skrbeti. V teh stanovanjih imajo banke in skladi varno zatočišče za svoj kapital, ki ga morajo redno vzdrževati in mu tako ohranjati ali celo povečevati vrednost.

Naj v podporo razmisleku navedem hipotetično primerjavo. Kapitalist ali neprofitna organizacija, ki imata v lasti blokovsko naselje z najemnimi stanovanji, bosta vedno pripravljena stanovanja zastaviti za pridobitev sredstev za obnovo naselja in s tem povečanje vrednosti obstoječe lastnine ali pa za širitev dejavnosti – izgradnjo novega naselja. Kreditodajalec jima bo odobril sredstva brez težav, saj bo imel v obstoječih stanovanjih kakovostna zagotovila. Najemniki praviloma najemnino za svoj dom poskušajo redno poravnavati, razen, če resnično ostanejo brez prihodkov. V tem primeru so upravičeni do socialnih transferjev, ki pa so prav tako naravnani na način, da ljudem najprej zagotovijo streho nad glavo. Lastnik obstoječih naselij pa tvega le svoj poslovni neuspeh, kar običajno eksistencialno ne ogroža nikogar, saj te lastninske perturbacije za na položaj najemnika ne vplivajo.

Ko pa imamo primer, da je vsak stanovalec lastnik svojega stanovanja in to predstavlja večino njegovega lastnega premoženja, pa to stanovanje ne bo nikoli več v funkciji pridobivanja sredstev za povečanje lastne vrednosti ali celo za širitev dejavnosti. Koliko jih bo najelo hipotekarni kredit za prenovo lastnega stanovanja in s tem postavil na kocko svojo streho nad glavo? Dejstvo je, da boš storil vse, da ne izgubiš tistega, kar si pridobil in kar predstavlja tvojo eksistenco. To je tako močno, da je na ozemlju Zahodnega Balkana povzeto celo v eno najgrozovitejših  možnih prekletstev – »da bog da ima, pa da nema«.  Torej, stanovanje bo t.i. mrtev kapital. V času svojega obstoja bo le prvič v funkciji generatorja gospodarske dejavnosti v nacionalnem gospodarstvu – v času prvega kredita, ki je ta njegov obstoj omogočil.

V Sloveniji je okoli milijon stanovanjskih enot. Predpostavimo, da je vsaka vredna 100.000 evrov. To je 100 milijard evrov. Če bi uspeli le 5 odstotkov več teh nepremičnin pretvoriti v aktivni kapital, bi to pomenilo 5 milijard. Naše gospodarstvo moleduje za eno samo milijardno finančno injekcijo.

Preberite še:

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (1.del)

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (3.del)

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (1.del)

Bogastvo in najem

Na pot sprejemanju Nacionalnega stanovanjskega programa, ki si prizadeva za večji delež najemnih stanovanj

Mnogim v Sloveniji se ne zdi nič narobe, da imamo več kot 90 odstotni delež stanovanj v lasti tistih, ki v njih prebivajo. Le slabih 5 odstotkov stanovanj je neprofitnih in namenjenih dolgoročni oddaji. Tako je na našem kontinentu še v večini drugih tranzicijskih držav. Od tradicionalnih držav stare Evrope, pa nam najbolj podobno razmerje najdemo še v Italiji, Španiji, Cipru  in Grčiji. Pogosto lahko zasledimo tezo, da je tako, ker gre za kulturni vzorec okolja. Slovenci smo posebni, takšni, da ne želimo bivati v najetem stanovanju.

Sam bi postavil tezo, da ne gre za neko tradicionalno kultura okolja. »Kulture« zagotovo ni mogoče spremeniti čez noč z enim zakonom. In ravno to se je zgodilo pri nas z uveljavitvijo Jazbinškovega zakona. Prej smo bili po deležu najemnih stanovanj povsem na ravni tradicionalnih, najrazvitejših in gospodarsko najstabilnejših evropskih držav.  Te vzdržujejo skoraj polovičen delež najemnih stanovanj v celotnem stanovanjskem fondu, še posebej to velja za mesta. Verjamem, da gre pri njih za posledico racionalne odločitve ali evolucije racionalnih odločitev. Najverjetneje v imenu nekih zasebnih interesov, ki pa se v veliki meri prekrivajo z javnim oz. nacionalnim interesom.

Skupna značilnost teh držav, kot so Švica, Nemčija, Francija, Nizozemska, skandinavske države je  sorazmerno bogastvo. Zanimivo je, da je za te države značilno tudi enakomerneje porazdeljeno bogastvo, kot v državah z večjim deležem stanovanj v lasti stanovalcev. Koeficient GINI je v Španiji, Italiji in Grčiji višji kot pri državah, ki jih navajam, kot primere z večjim najemnim fondom stanovanj. Očitno je tudi, da so države z nam podobnim »kulturnim vzorcem« odnosa do lastništva stanovanj tiste, ki jih je finančna oz. dolžniška kriza najbolj prizadela.

Ali res kdo misli, da povprečni prebivalci Švice, Nemčijo, Nizozemske, Avstrije, Francije, skandinavskih držav nimajo prvinske želje po lastni nepremičnini? Seveda jo imajo in Slovenci nismo nič posebnega. Tudi brez posebne analize lahko povsem dogmatično verjamemo, da kar v spoštovani tujini velja za prestiž, ne more biti pri nas nosilec socialne korekcije sistema. Torej, če nekdo lažje pride do hiše z 200 m2 stanovanjske površine za svojo štiri člansko družino, kot do 70 m2 stanovanja v Sloveniji to pomeni, da je nekaj s sistemom narobe. Ali si je nekdo ali nekaj njih pri gradnji stanovanja veliko preveč vzelo ali pa je premalo vzel tisti, ki bi moral zastopati javni interes, ko je nekomu dovolil gradnjo hiše. Seveda je možna in najverjetnejša še kombinacija obojega. Ta dejansko stanje dovolj zamegli, da se zdi,  kakor da v Sloveniji matematični aksiomi zaradi prelepe narave in pridnih ljudi ne veljajo.

Preberite še:

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (2.del)

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (3.del)

Copyright