Objavil admin

Zaključek projekta USKPŠV

Projekt  Uveljavljanje stanovanjskih kooperativ po švicarskem vzoru, ki je bil podprt z donacijo Švice v okviru Švicarskega prispevka razširjeni Evropski uniji, se je formalno zaključil 15. julija 2012.

Glavnino dejstev in pogledov, ki so se nam izoblikovali skozi 16 mesečno delo smo povzeli v Elaboratu.

V njem se boste lahko seznanili z zaključki našega proučevanja delovanja kooperativ v Ženevi, z ugotovitvami o položaju področja neprofitnih stanovanj in kooperativ v Sloveniji, potrebnih sistemskih spremembah za delovanje stanovanjskih kooperativ v Sloveniji, kakor tudi z rezultati naše raziskave o zanimanju in naklonjenosti bivanja v kooperativnih stanovanjih med širšo javnostjo in registraciji stanovanjske kooperative pri nas, skozi katero bomo na Zavodu Tovarna razširili področje našega nadaljnjega dela na neposredno izvedbo gradnje neprofitnih najemnih stanovanj v lasti kooperative.

Z delom bomo nadaljevali in ga širili. V ta namen smo ustanovili tudi Stanovanjsko kooperativo Tovarna, z.b.o.. Še ta mesec bomo objavili poziv, da se nam pridruži čim več članov in da skupaj z njimi poskušamo že v bližnji prihodnosti postaviti prvo stavbo v lasti kooperantov.

 

Poglejte si celoten elaborat USKPŠV

Zaključki spletne raziskave do 10. julija 2012

V okviru projekta smo želeli preveriti utrip potencialnih uporabnikov najemnih kooperativnih stanovanj. Zato smo na spletu pripravili vprašalnik, ki na bi nam dal odgovore, kakšen je odnos respondentov do najemnih stanovanj in njihovih posameznih značilnosti, njihov odnos do kooperativ, seveda v povezavi z njihovim trenutnim stanovanjskim statusom in načrti v zvezi z njim. Rezultate smo želeli tudi panelno analizirati, vendar nam je uspelo šele ob zaključku projekta zagotoviti dovolj odgovorov, za sorazmerno zanesljivo analizo. Bo pa ta dobrodošla za primerjavo v prihodnje, saj z našim delom nadaljujemo in tudi rezultate te raziskave bomo uporabljali pri našem nadaljnjem delu tako pri predstavljanju koncepta stanovanjskih kooperativ kot pri konkretnih poslovnih interakcijah Stanovanjske kooperative Tovarna, ki smo jo ustanovili po zaključku projekta USKPŠV.

VZOREC

Analizirali smo 400 izpolnjenih vprašalnikov, to so tisti, ki so odgovorili na večino vprašanj. Večina anketirancev živi v stanovanju ali v družinski hiši. Skoraj tretjina anketirancev je najemnikov v stanovanju s tržno najemnino, 7 % pa v neprofitnem stanovanju. Lastnikov nepremičnin je med anketiranci 25 %. Doma (pri svojih ali partnerjevih starših) pa živi 20 % anketirancev.

37 % delež anketirancev, ki živijo v najemnem tržnem stanovanju (30 % v stanovanju s tržno najemnino in 7 % z neprofitno) in še 20% tistih, ki živijo v skupnem gospodinjstvu pri starših, potrjuje logičen razmislek, da so k anketi pristopili predvsem tisti, ki še niso rešili stanovanjskega vprašanj. V populaciji je sicer 90 % lastnikov stanovanja in le 10 % najemnikov (5 % v stanovanjih z neprofitno najemnino, 3 % v tržnih stanovanjih in 2 % v službenih stanovanjih). Tak vzorec je za raziskavo tudi bolj relevanten, saj nas nekoliko v večji meri zanimajo odgovori teh potencialnih najemnikov kooperativnih stanovanj.

UGOTOVITVE

Ugotovitve raziskave podajamo skozi prizmo naklonjenosti do koncepta stanovanjskih kooperativ po švicarskem vzoru.

1. Ena od potrjenih ugotovitev je, da se je varnost pred izselitvijo (33%) celo nekoliko pomembnejši argument za življenje v lastni nepremičnini, kot pa zapuščina otrokom (29%), ki jo ta predstavlja. To je zagotovo naklonjen podatek spodbujanju najema stanovanj prek stanovanjskih kooperative. Varnost pred izselitvijo je v teh stanovanjih praktično zagotovljena, morda celo bolje kot pa lastna nepremičnina pod hipoteko.

2. Pomenljiv je tudi 56% delež tistih, ki razmišljajo o nakupu nepremičnine vendar ne bodo imeli privarčevane tretjine vrednosti nepremičnine in še bolj, da jih kar 90% ocenjuje, da njihovi prihodki ne zadostujejo za samostojni nakup. Očitno je, da bo ugoden najem vedno bolj potreben in zaželen.

3. Spodbudno je tudi, da se delež respodentov, ki najem vidi le kot kratkoročni rešitev (68 %), skorajda izniči in za njih postane najem sprejemljiva rešitev, če bi bilo mogoče stanovanje najeti za nedoločen čas (63%). Najem ocenjujejo kot cenejši način bivanja, precejšno prednost pa vidijo tudi v večji mobilnosti.

4. Zanimivo je, da je sprejemljivost najema v skorajda enakem deležu prisotna tako med lastniki stanovanj, kot med ne lastniki. Sklepati je mogoče, da je nakupe lastnih stanovanj spodbudilo šele sistemsko favoriziranje lastniških stanovanj. Kooperative bi lahko potemtakem prepričale več ljudi, kot se dozdeva.

5. K ne preveliki naklonjenosti do lastniških stanovanj med anketiranci pritrjuje tudi skoraj 60% delež tistih, ki bi raje živeli v primernem najemnem stanovanju, kot v manj udobnem lastniškem. Večina naših anketirancev bi raje živela na lokacijah v središčih mest in naselji (70%), kjer je večina storitev dosegljivih peš, s kolesom ali javnim prevozom. Zelo so naklonjeni skupnim sobam za goste (80%) in s tem sorazmernim zmanjšanjem prostornine in cene svojega stanovanja. Nekoliko manj (60%) pa je tistih, ki bi raje kot doma različna praznovanja in dogodke organiziralo v skupnih prostorih. Glede naklonjenosti souporabi pralnice (pralni in sušilni stroj) pa se anketiranci razdelijo v dve številčno enakovredni skupini.

6. Pričakovano anketiranci preferirajo visoke ekološke standarde, saj je ta lastnost na lestvici od 1-5 ocenjena s povprečno oceno 4,36 oz. jo je 90% ocenilo kot zelo pomembno ali pomembno. Je najvišje na preferenčni lestvici.

7. Posebej spodbudno pa je, da je druga najvišje cenjeno karakteristika bivanje v okolju z raznoliko socialno, starostno, nacionalno in izobrazbeno strukturo (ocena 4,36). Enako anketiranci ocenjujejo tudi preferenco, da je mogoče stanovanje svobodno prenavljati, spreminjati in menjati pohištvo v njem. Ostale karakteristike si po povprečnih ocenah v padajočem redu sledijo:

  • dobri odnosi s sosedi (4,36),
  • mirna in zelena okolica (4,27),
  • zagotovljeno parkirišče (4,13),
  • neodvisnost od drugih gospodinjstev oz. družin (4,03)
  • da je blizu rekreacijskih površin (3,97)
  • lasten vrt ali atrij (3,80)
  • da je blizu zdravstvene oskrbe (3,66),
  • da je stanovanje dobra naložba denarja (3,64),
  • da je stanovanje blizu avtocestnega priključka (3,00)
  • da z lastnim stanovanjem pokažemo, kaj je nekdo v življenju dosegel (2,12).

Dokaj nizko ocenjena trditev, da je stanovanje dobra naložba denarja, pa tudi nekateri drugi odgovori skozi anketo na temo stanovanja kot naložbe (dediščina, varna starost, strošek), ki sicer dosegajo visoko strinjanje anketirancev, pa vendar ne najvišje, nakazujejo, da bi bilo tudi tovrstno preračunljivost, kadar se pojavlja kot predsodek in kot taka predstavlja pa pomembno oviro pri odločanju za najemna stanovanja, ob dobri predstavitvi le teh, mogoče odpraviti.

8. Dobro informiranje in promoviranje najemnih kooperativnih stanovanj pa je še bolj pomembno zaradi nekaterih drugih prevladujočih mnenj o trenutnem stanju na najemnem trgu, saj jih koncept kooperativ rudi realno odpravlja. Med takšne, ki dosegajo sorazmerno visoko strinjanje anketirancev sodijo:

  • da je v najemnih stanovanjih visoko tveganje zvišanja najemnih,
  • da je prisotna nevarnost, da se bo potrebno predčasno izseliti,
  • da lastniki najemnih stanovanj postavljajo ostre omejitve pri izboru najemnikov.
  • da so najemna stanovanja v splošnem slabše vzdrževana kot lastniška
  • kakovost gradnje in opreme najemnih stanovanj je slabša kot v lastniških.

9. Anketirance smo vprašali tudi glede njihovih stanovanjskih namer v naslednjih petih letih. Večja izboljšava stanovanja ali hiše je (zelo) verjetna pri 36 % anketirancev. Nakup nepremičnine je (zelo) verjeten pri 23 % anketirancev, 43 % anketirancev, ki ne bo kupilo stanovanja v naslednjih petih letih, pa bo v prihodnjih 5 letih (zelo) verjetno najelo stanovanje ali hišo. Naši ciljni skupini so predvsem tisti, ki stanovanje želijo najeti, pa tudi tisti, ki nameravajo iti v nakup nepremičnine.

POROČILO

Dokument: Zaključki spletne raziskave do 10.7.2012

VABILO K RAZISKAVI

Še vedno pa vas vabimo k izpolniti našega spletnega vprašalnika. Anketa je anonimna, vzela pa vam bo 10 minut časa.

Sodeluj v spletni anketi

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (3.del)

In to še ni vse!

Na pot sprejemanju Nacionalnega stanovanjskega programa, ki si prizadeva za večji delež najemnih stanovanj

Potencial sredstev hipotekarnih kreditov, ki bi ob drugačnem razmerju med najemnim in lastniškim fondom stanovanj pospešil gospodarsko dinamiko, o čemer govorim v 2. delu, predstavlja le del sproščenih resursov.  Logika govori, da morajo biti najemna stanovanja z vidika posameznika cenejša, že zaradi ekonomije obsega investicij. Medklic – če ni tako, je nekaj narobe s sistemom in ga je treba popraviti (Glej prvi del:   200m2 hiša ceneje kot 100m2 stanovanje). Torej, v primerjavi z investiranjem v lastni režiji, mora ostati presežek. Pomislite, kaj bi za finančno podhranjeno ekonomijo pomenile finančne naložbe, kamor bi Slovenci lahko namenili ta presežek sredstev.

Menim, da večji najemni delež stanovanj gotovo koristi gospodarstvu in bančnemu sistemu. Čeprav s tem zavzemanjem ne želim reševati trenutne bančne situacije. Nasprotno, tudi sam mislim, da se morajo banke sprijazniti z zavoženimi naložbami in čim prej odprodati stanovanja. Če naj se jih rešuje, naj se jih rešuje na plečih vseh državljanov in ne le tistih, ki rešujejo že svoj stanovanjski problem. Državnim institucijam bi z zakonom prepovedal nakup stanovanj po ceni višji od 800 evrov po m2. Če so zasebniki pripravljeni plačati več, naj to storijo, sicer pa naj jih država odkupi po tej cca 30% nižji ceni kot med prijatelji velja stroškovna cena. Nekoliko višjo ceno bi dovolil le pri energetsko varčnih stanovanjih.

Prav tako ne mislim, da bi morali v enem mesecu vse lastnike stanovanj, ki niso ravno bogataši, razlastiti. Mislim pa, da mora država uveljaviti sistem, ki bo postopno spremenil razmerje med lastniškimi in najemnimi stanovanji.

Za večji delež najemnih stanovanj se zavzemam predvsem zaradi resničnih stanovanjskih stisk, s katerimi se soočajo prebivalci Slovenije, ki niso »ujeli jazbinška«, niso uspeli prodati zemlje za avtoceste, niso vložili certifikatov v Krko, niso zgradili hiše v inflacijskih 80tih ali niso drugače zadeli na loteriji. Ob tem se zavedam okoljskih prednosti najemnih stanovanj, zavedam se mlinskega kamna, ki ga predstavlja hipotekarni kredit za nakup stanovanja v družini, zavedam se prispevka večjega najemnega deleža stanovanj k sodobnemu urbanemu razvoju in kot tatvino razumem subvencioniranje nakupa ali kakršnokoli drugo obliko privatizacije javnih sredstev za pridobivanje lastniških stanovanj.

Preberite še:

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (1.del)

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (2.del)

 

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (2.del)

Denar iz zidov

Na pot sprejemanju Nacionalnega stanovanjskega programa, ki si prizadeva za večji delež najemnih stanovanj

Čeprav bi dobri zgledi morali zadostovati, naj kljub temu poskusim še argumentirati svojo tezo, da v stabilnih zahodno evropskih državah ne gre za paranormalen pojav. Pri njih  so ugotovili, da pomemben delež najemnih stanovanj, z vidika javnega, skupnostnega interesa prinaša boljše rezultate tudi v gospodarstvu. S stališča posameznikov pa povsem zadovoljive rešitve in ga zato velja tolerirati in celo spodbujati.

Kako si sam razlagam ta dejstva? V državah s pretežnim deležem lastnih stanovanj ta ne predstavljajo kapitala oz. gre za mrtev kapital, naložbo posameznikov v svete zidove. V okoljih, kjer poznajo bistveno večji delež najemnih stanovanj, ta za lastnike oz. dajalce hipotekarnih kreditov predstavljajo predvsem zanesljivo naložbo za katero je treba skrbeti. V teh stanovanjih imajo banke in skladi varno zatočišče za svoj kapital, ki ga morajo redno vzdrževati in mu tako ohranjati ali celo povečevati vrednost.

Naj v podporo razmisleku navedem hipotetično primerjavo. Kapitalist ali neprofitna organizacija, ki imata v lasti blokovsko naselje z najemnimi stanovanji, bosta vedno pripravljena stanovanja zastaviti za pridobitev sredstev za obnovo naselja in s tem povečanje vrednosti obstoječe lastnine ali pa za širitev dejavnosti – izgradnjo novega naselja. Kreditodajalec jima bo odobril sredstva brez težav, saj bo imel v obstoječih stanovanjih kakovostna zagotovila. Najemniki praviloma najemnino za svoj dom poskušajo redno poravnavati, razen, če resnično ostanejo brez prihodkov. V tem primeru so upravičeni do socialnih transferjev, ki pa so prav tako naravnani na način, da ljudem najprej zagotovijo streho nad glavo. Lastnik obstoječih naselij pa tvega le svoj poslovni neuspeh, kar običajno eksistencialno ne ogroža nikogar, saj te lastninske perturbacije za na položaj najemnika ne vplivajo.

Ko pa imamo primer, da je vsak stanovalec lastnik svojega stanovanja in to predstavlja večino njegovega lastnega premoženja, pa to stanovanje ne bo nikoli več v funkciji pridobivanja sredstev za povečanje lastne vrednosti ali celo za širitev dejavnosti. Koliko jih bo najelo hipotekarni kredit za prenovo lastnega stanovanja in s tem postavil na kocko svojo streho nad glavo? Dejstvo je, da boš storil vse, da ne izgubiš tistega, kar si pridobil in kar predstavlja tvojo eksistenco. To je tako močno, da je na ozemlju Zahodnega Balkana povzeto celo v eno najgrozovitejših  možnih prekletstev – »da bog da ima, pa da nema«.  Torej, stanovanje bo t.i. mrtev kapital. V času svojega obstoja bo le prvič v funkciji generatorja gospodarske dejavnosti v nacionalnem gospodarstvu – v času prvega kredita, ki je ta njegov obstoj omogočil.

V Sloveniji je okoli milijon stanovanjskih enot. Predpostavimo, da je vsaka vredna 100.000 evrov. To je 100 milijard evrov. Če bi uspeli le 5 odstotkov več teh nepremičnin pretvoriti v aktivni kapital, bi to pomenilo 5 milijard. Naše gospodarstvo moleduje za eno samo milijardno finančno injekcijo.

Preberite še:

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (1.del)

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (3.del)

Pripombe na osnutek NSP

Predstavljamo naše pripombe na osnutek NSP (PDF, 1 MB), ki smo jih posredovali tudi na MOP v luči javne obravnave programa:

PRIPOMBE IN PREDLOGKI K OSNUTKU NACIONALNEGA STANOVANJSKEGA PROGRAMA ZA OBDOBJE 2012 – 2021 (PDF, 450 KB)

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (1.del)

Bogastvo in najem

Na pot sprejemanju Nacionalnega stanovanjskega programa, ki si prizadeva za večji delež najemnih stanovanj

Mnogim v Sloveniji se ne zdi nič narobe, da imamo več kot 90 odstotni delež stanovanj v lasti tistih, ki v njih prebivajo. Le slabih 5 odstotkov stanovanj je neprofitnih in namenjenih dolgoročni oddaji. Tako je na našem kontinentu še v večini drugih tranzicijskih držav. Od tradicionalnih držav stare Evrope, pa nam najbolj podobno razmerje najdemo še v Italiji, Španiji, Cipru  in Grčiji. Pogosto lahko zasledimo tezo, da je tako, ker gre za kulturni vzorec okolja. Slovenci smo posebni, takšni, da ne želimo bivati v najetem stanovanju.

Sam bi postavil tezo, da ne gre za neko tradicionalno kultura okolja. »Kulture« zagotovo ni mogoče spremeniti čez noč z enim zakonom. In ravno to se je zgodilo pri nas z uveljavitvijo Jazbinškovega zakona. Prej smo bili po deležu najemnih stanovanj povsem na ravni tradicionalnih, najrazvitejših in gospodarsko najstabilnejših evropskih držav.  Te vzdržujejo skoraj polovičen delež najemnih stanovanj v celotnem stanovanjskem fondu, še posebej to velja za mesta. Verjamem, da gre pri njih za posledico racionalne odločitve ali evolucije racionalnih odločitev. Najverjetneje v imenu nekih zasebnih interesov, ki pa se v veliki meri prekrivajo z javnim oz. nacionalnim interesom.

Skupna značilnost teh držav, kot so Švica, Nemčija, Francija, Nizozemska, skandinavske države je  sorazmerno bogastvo. Zanimivo je, da je za te države značilno tudi enakomerneje porazdeljeno bogastvo, kot v državah z večjim deležem stanovanj v lasti stanovalcev. Koeficient GINI je v Španiji, Italiji in Grčiji višji kot pri državah, ki jih navajam, kot primere z večjim najemnim fondom stanovanj. Očitno je tudi, da so države z nam podobnim »kulturnim vzorcem« odnosa do lastništva stanovanj tiste, ki jih je finančna oz. dolžniška kriza najbolj prizadela.

Ali res kdo misli, da povprečni prebivalci Švice, Nemčijo, Nizozemske, Avstrije, Francije, skandinavskih držav nimajo prvinske želje po lastni nepremičnini? Seveda jo imajo in Slovenci nismo nič posebnega. Tudi brez posebne analize lahko povsem dogmatično verjamemo, da kar v spoštovani tujini velja za prestiž, ne more biti pri nas nosilec socialne korekcije sistema. Torej, če nekdo lažje pride do hiše z 200 m2 stanovanjske površine za svojo štiri člansko družino, kot do 70 m2 stanovanja v Sloveniji to pomeni, da je nekaj s sistemom narobe. Ali si je nekdo ali nekaj njih pri gradnji stanovanja veliko preveč vzelo ali pa je premalo vzel tisti, ki bi moral zastopati javni interes, ko je nekomu dovolil gradnjo hiše. Seveda je možna in najverjetnejša še kombinacija obojega. Ta dejansko stanje dovolj zamegli, da se zdi,  kakor da v Sloveniji matematični aksiomi zaradi prelepe narave in pridnih ljudi ne veljajo.

Preberite še:

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (2.del)

DELEŽ NAJEMNIH STANOVANJ (3.del)

Nacionalni stanovanjski program 2012-2021

V okviru našega projekta smo se seznanili z osnutkom Nacionalnega stanovanjskega programa 2012-2021 (DOC, 370 KB), ki ga je Ministrstvo za okolje in prostor podalo javno obravnavo. Ugotavljamo, da bi lahko takšen NSP predstavljal pomemben prispevek in premik k vzdržni stanovanjski politiki v RS. Kljub temu bomo do konca javne obravnave pripravili seznam pripomb, saj ocenjujemo, da nekatere predlagane rešitve  morda niso najboljše za dosego zastavljenih ciljev. Ena takšni, ki bo verjetno igrala pomembno vlogo je predlagana izključna delitev na javna in zasebna stanovanja. S tem izgubimo kategorijo neprofitnih stanovanj, za katero menimo, da bi morala ostati. Le tako bi se lahko pri izvajanju stanovanjske politike zagotovil sistem enake obravnave  zasebne in javne iniciative pri gradnji neprofitnih stanovanj.

Naše pripombe bomo v kratke predstavili tudi na tem mestu.

 

Anketa o stališčih do najemnih stanovanj in do kooperativnega načina življenja

Projekt Uveljavljanje stanovanjskih kooperativ po švicarskem vzoru prehaja od proučevanja stanovanjskih kooperativ v Ženevi in njihove skladnosti s slovenskim pravnim redom oz. sistemskim okvirjem, k predstavljanju modela širši javnosti in zbiranju povratnih informacij. Ena od oblik zbiranja informacij o stanovanjskih potrebah, o stališčih morebitnih uporabnikov do najemnih stanovanj in do kooperativnega načina življenja je pričujoča anketa.

Vljudno vas vabimo, da anketo izpolnite in nam na ta način omogočite, da bomo kar najbolje projekt izpeljali. Tako bomo pomagali številnim, ki iščejo primerno stanovanje in prispevali, da se razmerje med najemnimi in lastniškimi stanovanji v Sloveniji normalizira.

Sodeluj v spletni anketi
Copyright